O que mudou desde o anúncio

Em 6 jun 2025, durante o Blockchain Real Estate Summit no Cubo Itaú, a joint‑venture CF Inovação e Netspaces abriu seu sandbox privado — um ambiente regulatório controlado, autorizado pela CVM, que permite a negociação piloto de imóveis já tokenizados entre participantes convidados, dentro de tetos de valor e número de investidores, para validar tecnologia, governança e proteção ao consumidor antes da abertura ao público. Nos primeiros trinta dias, foram feitas reservas que somam R$ 126 milhões — 71 % destinadas a projetos na Zona Sul de São Paulo —, 11.200 corretores e 108 incorporadoras concluíram o KYC on‑chain — processo de Know Your Customer que verifica identidade e origem dos recursos diretamente na blockchain — e o primeiro lote com 100 empreendimentos entrou em fase de whitelisting — lista de pré‑aprovados que garante prioridade de compra — “A liquidez inicial superou o roteiro em 42 %”, resumiu Tony Volpon no debriefing pós‑evento. pós‑evento.

Por que isso importa

A possibilidade de negociar frações de imóveis em minutos inaugura uma liquidez inédita. É factível, por exemplo, alienar 10 % de um apartamento de R$ 5 milhões em menos de 24 h. Quem participou do dia de abertura já viu valorização de 4,6 % no lote Alfa, vinculado a uma torre na Vila Nova Conceição. Mesmo com a Selic a 15 % a.a. (Copom, 18 jun 2025), o índice FipeZap indica alta de 5,4 % para imóveis de alto padrão em SP nos últimos doze meses — ganho real de 0,2 p.p. acima da inflação (FipeZap 2025; BCB 2025).

Tendência global em números

Relatórios internacionais reforçam que o Brasil não está isolado nesse avanço: a McKinsey projeta que o mercado de ativos tokenizados alcance US$ 2 trilhões até 2030 (McKinsey 2024), enquanto a Deloitte estima US$ 4 trilhões especificamente em imóveis tokenizados até 2035, num ritmo médio de expansão anual próximo de 27 % (Deloitte 2025).

Termômetro local

No cenário doméstico, o metro quadrado residencial em São Paulo fechou junho em R$ 11.613 (FipeZap 2025) e a velocidade de vendas de novos empreendimentos marcou 14,4 % em março (Secovi‑SP 2025). Esses números ajudam a explicar por que a reserva inicial de tokens se concentrou nos bairros mais valorizados da capital.

Como a bolsa vai operar

A operacionalização virá em três estágios bem definidos. No sandbox privado, que está ativo desde junho, negociam‑se apenas unidades ainda na planta. Essa escolha reduz a necessidade de due‑diligence extensa sobre escrituras antigas e permite testar liquidez entre players convidados sob supervisão discreta (Portal Tela 2025).

Na segunda metade de 2025, a plataforma migra para uma blockchain pública permissionada. Cada fração se converte em token registrado na própria matrícula do imóvel via cartório digital, e todo o ciclo — compra, venda, liquidação e custódia — passa a ocorrer on‑chain, com auditoria em tempo real disponível a reguladores e titulares (Cointelegraph 2025).

O escalonamento nacional está previsto para 2026. A meta é integrar mil incorporadoras, cem mil corretores e alcançar 350 cidades, além de lançar produtos de financiamento de obra securitizados em tokens vinculados ao cronograma físico‑financeiro de cada empreendimento (ABECIP 2025). O tíquete de entrada continuará em torno de R$ 10 mil por token, contraste marcante frente aos R$ 300 mil exigidos para comprar uma unidade inteira (Portal Tela 2025).

Quem ganha com a novidade

Para o investidor de alta renda, o grande atrativo é o acesso antecipado a lançamentos: cerca de 70 % dos projetos listados ainda estão na planta. Com um aporte de R$ 1 milhão já é possível construir um portfólio diversificado de dez imóveis premium em diferentes bairros, além de usar os tokens como garantia em operações de mesa OTC — negociações over‑the‑counter, fechadas diretamente entre comprador e vendedor, fora de qualquer bolsa — com alavancagem de até 60 % LTV — loan‑to‑value, proporção entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel. As incorporadoras, por sua vez, podem captar até 40 % do VGV — Valor Geral de Vendas, soma potencial a receber se todas as unidades forem comercializadas —** sem recorrer a linhas bancárias tradicionais e ampliam instantaneamente a base de investidores para todo o território nacional — a rede de corretores integrada ao Creci deve chegar a 350 cidades em 2026 (ABECIP 2025). A estratégia híbrida — 60 % do estoque vendido pelo modelo tradicional e 40 % via tokens — vem sendo testada para reduzir risco de estoque sem inflar o imposto sobre ganho de capital.

Desafios no radar

Algumas variáveis permanecem críticas. A classificação regulatória dos tokens ainda está em sandbox na CVM; somente dois bancos médios homologaram carteiras institucionais para custódia; o Secovi‑SP colocou em consulta pública um modelo de convenção condominial voltado a edifícios com múltiplos tokenistas; e o Cofeci lançou trilhas EAD para certificar corretores no módulo “CRECI‑Token”.

Bolsa, FIIs e compra integral — uma perspectiva

A nova bolsa reduz a barreira de entrada para R$ 10 mil por fração, contra cerca de R$ 300 mil exigidos para adquirir um imóvel inteiro e de R$ 100 a R$ 1 mil para aplicar em um FII. A liquidação ocorre em cerca de 15 segundos on‑chain, enquanto uma ordem em FII liquida em D+2 e a escritura física tradicional pode levar de 30 a 60 dias. O ganho de capital nos tokens, assim como na compra direta, sofre alíquota de 15 %, ao passo que o cotista pessoa física de FII é isento nos dividendos, mas paga até 20 % sobre o lucro de venda. Nos custos de transação, a bolsa trabalha com taxa maker/taker de 0,5 %, bem abaixo dos 1 % de corretagem média na B3 e muito distante dos 5 a 8 % de ITBI e despesas cartoriais de uma transferência convencional.

O que observar no curto prazo

Os próximos dezoito meses serão decisivos. O roteiro oficial prevê mil incorporadoras integradas, cem mil corretores ativos, expansão para 350 cidades e pelo menos um bilhão de reais negociados até dezembro de 2026, além da estreia da primeira emissão securitizada de token‑obra. Se esses marcos forem cumpridos, o Brasil consolidará sua posição na vanguarda global da convergência entre blockchain e real estate.

Em resumo

Para quem acompanha o mercado de alto padrão, a tokenização dos primeiros empreendimentos já oferece pistas concretas de como a liquidez digital pode remodelar a captação de recursos e o perfil de risco em lançamentos. Vale monitorar de perto — e, quem sabe, garantir lugar na whitelist — enquanto o arcabouço regulatório amadurece.

A próxima fronteira do mercado imobiliário brasileiro

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